Quais os principais documentos devem ser apresentados antes do início das obras?

De acordo com a NBR 16.280, nenhuma obra ou reforma pode ser iniciada sem a autorização prévia do síndico. Isso inclui desde pequenas intervenções até grandes modificações estruturais.

O síndico deve exigir que o proprietário da unidade apresente um plano de reforma detalhado, incluindo o escopo do trabalho, projetos Anotação de Responsabilidade Técnica de um profissional habilitado, sempre que necessário. 

O plano de reforma deve conter também as feramentas que serão utilizadas, o impacto gerado, (barulho), armazenamento do material dentro do apartamento e o descarte do material, (entulho). 

A convenção condominial e o regimento interno geralmente estabelecem regras claras sobre a realização de reformas, como horários permitidos para obras, o uso de áreas comuns, o transporte de materiais, e o descarte de entulho. 

O plano de reforma deverá cumprir as regras de convivência, garantindo que as reformas não perturbem os outros condôminos, especialmente no que diz respeito a ruídos excessivos fora dos horários permitidos, sujeira e utilização incorreta das áreas comuns.

 Os principais documentos que devem ser entregues são:

Plano de Reforma

O plano de reforma detalha todas as intervenções que serão realizadas no apartamento. Ele deve incluir:

• Descrição das modificações planejadas (demolição, construção, mudanças em sistemas elétricos, hidráulicos, etc.);
• Plantas e desenhos técnicos que mostrem como a obra será executada;
• Análise de impacto estrutural,  necessário.

ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)

• A ART (emitida por Engenheiro) é um documento obrigatório que comprova a responsabilidade técnica de um profissional habilitado sobre a obra.
• Esse documento garante que a obra será supervisionada por um engenheiro registrado em seu respectivo conselho (CREA ).

Cronograma da Obra

O cronograma indica o período de início e término da obra, além das principais fases, como demolição, instalação de sistemas, acabamentos, etc. Isso ajuda o síndico a organizar o uso de áreas comuns e minimizar o impacto da obra nos demais moradores.

Laudo Técnico

Dependendo da natureza da obra (especialmente quando envolve estruturas ou instalações do prédio), pode ser necessário apresentar um laudo técnico elaborado por um engenheiro civil ou arquiteto. Esse laudo garante que a reforma não afetará a estrutura do prédio nem comprometerá sistemas essenciais, como elétrica, hidrossanitária e de gás.

Autorização de Responsáveis pela Reforma

Além da documentação técnica, o responsável pela obra (proprietário ou inquilino) deve entregar um termo de compromisso ou autorização assinada, assumindo a responsabilidade por qualquer dano causado à edificação durante a reforma.